Potenzialanalyse? Ich lach’ mich tot

Komm, wir widerlegen die Potenzialanalyse

– Ein für den Betreiber profitables Shoppingcenter muss autark sein, das heißt, es muss einen Branchenmix anbieten, der alle Bedürfnisse abdeckt, so dass der Kunde die Mall nicht verlassen muss, um weitere Einkäufe zu tätigen. Das ist der Witz bei einem Einkaufszentrum. Auch der Investor Bauwens macht in einem KSTA-Artikel keinen Hehl daraus, dass es beim Warensortiment Überschneidungen geben könne. “Die lassen sich nie ganz ausschließen. Natürlich braucht man in einem solchen Einkaufsviertel auch einen Drogeriemarkt oder auch eine Buchhandlung.“ Bleiben wir bei den genannten Beispielen: Es gibt in unmittelbarer Nähe der geplanten Helios-Mall mindestens fünf Drogeriemärkte und vier Buchhandlungen. Wie kommen die Autoren der Potenzialanalyse darauf, dass so ein “komplementär-ergänzendes” Angebot aussehen kann?

– Bei den Buchhandlungen handelt es sich keineswegs um Spezialläden, wie die Potenzialanalyse suggeriert. Mit der BUNT-Buchhandlung und dem Anderen Buchladen stehen mindestens zwei Geschäfte mit einem Vollsortiment in Ehrenfeld zur Verfügung.

– Die sogenannte Knochenstruktur in geschlossenen Shopping-Malls bedeutet, dass sich an beiden Enden der Anlage sogenannte Ankergeschäfte (Großfilialisten wie Mediamarkt oder Thalia) befinden, zwischen denen die Kunden pendeln und dabei an möglichst vielen Einzelhandelsgeschäften vorbeilaufen sollen. Diese Struktur auf die gesamte Venloerstraße anzuwenden mit den Ankern Helios-Gelände und Barthoniaforum scheint vermessen: Welche Strahlkraft sollte das Barthoniaforum besitzen für die Käufer in der Mall? Bekanntlich wird es auf dem Heliosgelände ALLES geben, ein Ausflug ins Kaufland vorbeiflanierend an den Geschäften der Venloer scheint wenig wahrscheinlich.

– Die behauptete Knochenstruktur der Venloerstraße sieht das Barthoniaforum als ein Ende des Knochens an. In dieser Mini-Mall herrscht jedoch Leerstand und hohe Fluktuation. Sollte nicht erst der Leerstand im Forum beseitigt werden, bevor man neue Ladenflächen errichtet?

– Schon in Kalk bleibt die angebliche Belebung des Bezirkszentrums durch die Arcaden bloße Behauptung. Laut einer Studie gilt das in Ansätzen für den unmittelbar an die Mall angrenzenden Teil der Kalker Hauptstraße. Weiter entfernte Lagen haben das Nachsehen, Leerstand, hohe Fluktuation und fallende Mietpreise sind die Folge, was sogar die als “linke Spinner” unverdächtige IHK und der Maklerverband monieren.

– Laut Potenzialanalyse reicht der Einzugsbereich des Bezirkszentrums Ehrenfeld kaum über den Bezirk hinaus. Aber ist es sinnvoll zu versuchen, anderen Stadtteilen Kaufkraft abzuluchsen? Wozu künstlich eine Konkurrenzsituation zwischen den Stadtvierteln schaffen? Wer – außer dem Investor – hat etwas davon?

– In der Analyse wird Ehrenfeld ein Mangel an Angeboten für Produkte aus dem langfristigen Bedarfsbereich attestiert. Genannt werden etwa Elektrowaren/Foto. Dazu muss man wissen, dass der nächste Saturn ganze zwei Kilometer Luftlinie vom Barthoniaforum entfernt ist und dass gerade diese Nähe bereits dazu geführt hat, dass der letzte verbleibende Elektromarkt auf der Venloer schließen musste.

– Der Filialisierungsgrad im Bezirkszentrum Ehrenfeld sei “unterdurchschnittlich”. Das wird als Mangel erkannt. Warum ist das ein Mangel?

– Die neu entstehenden Ladenflächen an und in der Moschee werden von der Potenzialanalyse nicht berücksichtigt. Dort entstehen aber auf circa 1000 Quadratmeter Ladenlokale.

– Auf die Landmannstraße und ihre Fülle von Geschäften wird in der Potenzialanalyse nicht eingegangen.

– Das gilt auch für die Flächen in den Bahnbögen: Diese sind in der Potenzialanalyse nicht berücksichtigt. Es gibt circa 55 Bögen in Ehrenfeld mit jeweils circa 200 Quadratmeter pro Bogen….also mindestens 10.000 Quadratmeter.

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